Dürfen Ausländer wirklich kaufen?
Ja, und mit weniger Auflagen, als die meisten erwarten. Portugal kennt keine Beschränkungen für Immobilieneigentum ausländischer Staatsangehöriger. Es spielt keine Rolle, ob Sie einen EU-Pass besitzen, ob Sie in Portugal leben oder ob Sie je einen Fuß in das Land gesetzt haben. Sie erwerben dasselbe volle Eigentum wie eine portugiesische Staatsbürgerin, mit denselben Rechten zu verkaufen, zu vermieten oder zu vererben.
Es gibt keine Mindestinvestition, keine behördliche Genehmigung und keine Aufenthaltspflicht. Was sich für Nicht-Ansässige ändert, ist die praktische Ebene rund um den Kauf — eine Steuernummer, ein Bankkonto, die Unterzeichnung aus dem Ausland und in manchen Fällen die steuerliche Behandlung des Erwerbs.
Der Golden-Visa-Mythos
Das ist das mit Abstand häufigste Missverständnis, das uns begegnet, und erstaunlich viele Websites geben es bis heute falsch wieder.
Der Immobilienkauf in Portugal berechtigt nicht mehr zum Golden Visa. Der Immobilienweg wurde durch das Gesetz 56/2023 im Rahmen des Wohnungspakets Mais Habitação gestrichen und gilt für Neuanträge seit dem 7. Oktober 2023 nicht mehr. Das betrifft Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Sanierungsprojekte im ganzen Land — auch die Binnenregionen, die zuvor noch begünstigt waren.
Das Golden-Visa-Programm selbst besteht im ARI-Regime fort, jedoch über andere Wege wie Investmentfonds, Arbeitsplatzschaffung, Forschung und Kulturförderung. Das sind Finanz- und Einwanderungsentscheidungen, keine Immobilienentscheidungen, und sie gehören zu einer spezialisierten Kanzlei für Migrationsrecht.
Wenn ein Makler oder Bauträger Ihnen eine Immobilie noch immer mit dem Argument verkauft, sie sichere den Aufenthalt, werten Sie das als Hinweis auf die Qualität der Beratung, die Sie erhalten. Kaufen Sie portugiesische Immobilien, weil die Immobilie die richtige ist — nicht wegen eines Visumwegs, der 2023 geschlossen wurde.
Was Sie vorab regeln sollten
Drei Dinge entscheiden darüber, ob ein Kauf reibungslos läuft, und alle drei lassen sich regeln, bevor Sie eine Immobilie gefunden haben.
Eine NIF (Steuernummer)
Die número de identificação fiscal ist zwingend. Ohne sie lässt sich nichts kaufen und kein Versorgungsvertrag abschließen. Nicht-Ansässige erhalten sie über die Finanzbehörde; wer außerhalb der EU lebt, braucht dafür in der Regel einen steuerlichen Vertreter. Sie ist günstig und schnell zu bekommen, und es lohnt sich, sie früh zu haben, damit sie nie der Grund für eine Verzögerung wird.
Ein portugiesisches Bankkonto
Streng genommen keine gesetzliche Pflicht, in der Praxis aber beinahe. Es macht die Zahlung der Anzahlung, des Restbetrags und der Steuern erheblich einfacher und wird anschließend für Versorgungsverträge und die jährliche Grundsteuer benötigt.
Eine unabhängige Anwaltskanzlei
Beauftragen Sie Ihre eigene Kanzlei — nicht eine, die vom Verkaufsmakler oder Bauträger empfohlen wird. In Portugal bestätigt die Notarin die formale Richtigkeit des Geschäfts; sie handelt nicht in Ihrem Interesse und prüft die Immobilie nicht für Sie. Das ist Aufgabe Ihrer Kanzlei, und es ist die wichtigste Entscheidung, die Sie treffen.
Wie der Kauf abläuft
Der portugiesische Prozess hat drei entscheidende Momente, und die Reihenfolge ist wichtiger, als die meisten Käufer annehmen.
Das Angebot. Ein angenommenes Angebot ist in Portugal noch kein verbindlicher Verkauf. Es eröffnet die Verhandlung über Konditionen, Fristen und darüber, was mit der Anzahlung geschieht, wenn etwas schiefgeht.
Der CPCV. Der contrato de promessa de compra e venda ist der Vorvertrag, und hier beginnt die Bindung. Er legt Preis, Fristen und Bedingungen fest und wird üblicherweise mit einer Anzahlung von rund zehn Prozent unterzeichnet. Er bindet beide Seiten: Ein Käufer, der zurücktritt, verliert in der Regel die Anzahlung, ein Verkäufer, der zurücktritt, haftet typischerweise auf das Doppelte. Alles, was an einer Immobilie zu prüfen ist, muss vor dieser Unterschrift geprüft sein, nicht danach.
Die escritura. Der notarielle Kaufvertrag, bei dem der Restbetrag gezahlt wird und das Eigentum übergeht. Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer werden vorher beglichen, die Eintragung folgt.
Vom angenommenen Angebot bis zur Beurkundung dauert ein unkomplizierter Kauf üblicherweise zwei bis vier Monate. Eine Finanzierung verlängert das. Erbfälle, Genehmigungsmängel und fehlende Unterlagen verlängern es weiter und beenden einen Kauf gelegentlich ganz.
Was er kostet
Kalkulieren Sie deutlich mehr als den Angebotspreis. Die wichtigsten Posten sind:
- IMT — die Grunderwerbsteuer und meist der größte Einzelposten. Sie ist progressiv und hängt vom Preis, vom Immobilientyp und davon ab, ob die Immobilie Haupt- oder Zweitwohnsitz wird. Nicht-ansässige Käufer können abweichend behandelt werden, und die Regeln standen für 2026 zur Überarbeitung an — das ist für Ihren konkreten Fall zu bestätigen.
- Stempelsteuer (Imposto do Selo) — 0,8% des Kaufpreises.
- Notar- und Registergebühren — typischerweise einige hundert Euro bis etwa tausend.
- Anwaltshonorare — meist ein Prozentsatz des Preises oder ein Festbetrag, vorab vereinbart.
- Finanzierungskosten, sofern zutreffend — Bearbeitungsgebühren, Wertgutachten und die Stempelsteuer auf das Darlehen selbst.
Als Arbeitsgröße summieren sich die Erwerbsnebenkosten häufig auf etwa 7 bis 10% zusätzlich zum Kaufpreis, wobei der tatsächliche Betrag stark von der IMT-Behandlung und davon abhängt, ob Sie finanzieren.
Hinzu kommen die laufenden Kosten: die IMI, die kommunale Grundsteuer, die jede Gemeinde innerhalb einer gesetzlichen Bandbreite festsetzt; gegebenenfalls Hausgeld; Versicherung; und bei höheren Vermögen die zusätzliche AIMI-Abgabe.
Sätze, Stufen und Befreiungen ändern sich mit jedem Staatshaushalt. Nichts davon ist Steuerberatung — die für Ihren Kauf geltenden Zahlen sollten vor einer Verpflichtung von einer qualifizierten portugiesischen Anwalts- oder Steuerkanzlei bestätigt werden.
Kaufen, ohne vor Ort zu sein
Ein großer Teil der Auslandskäufe in Portugal wird abgeschlossen, ohne dass die Käufer bei der Beurkundung anwesend sind. Das Instrument ist eine procuração — eine Vollmacht an Ihre Kanzlei, die es erlaubt, in Ihrem Namen zu unterschreiben. Sie kann in einem portugiesischen Konsulat oder vor einer Notarin in Ihrem Heimatland errichtet werden, meist mit Apostille.
Was eine Vollmacht nicht kann, ist die Immobilie sehen. Ein Kauf aus der Ferne verlagert die gesamte Urteilslast auf diejenige Person, die in Ihrem Namen besichtigt — genau deshalb sind deren Qualität und Unabhängigkeit so wichtig. Fotos halten keinen Straßenlärm fest, kein Nachmittagslicht, keine Feuchtigkeit, keine Baugenehmigung des Nachbarn und nicht, wie sich die Zufahrt im Februar verhält.
Finanzierung für Nicht-Ansässige
Portugiesische Banken finanzieren auch Nicht-Ansässige, in der Regel mit niedrigeren Beleihungsquoten als bei Ansässigen — üblicherweise etwa 60 bis 75% des Kaufpreises oder des Gutachtenwerts, je nachdem, welcher niedriger ist. Rechnen Sie damit, Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und die Herkunft des Eigenkapitals nachweisen zu müssen, und planen Sie mehrere zusätzliche Wochen für Zusage und Bewertung ein.
Hängt ein Kauf von der Finanzierung ab, muss der Finanzierungsvorbehalt in den Vorvertrag aufgenommen werden. Ein ohne diesen Schutz unterzeichneter CPCV kann dazu führen, dass die Anzahlung verloren ist, wenn das Darlehen später abgelehnt wird.
Wo Käufer Fehler machen
- Den CPCV vor Abschluss der Prüfung unterschreiben. Die Bindung ist real und die Anzahlung steht auf dem Spiel. Die Prüfung gehört vor die Unterschrift.
- Die Kanzlei des Verkaufsmaklers beauftragen. Unabhängigkeit kostet wenig und schützt viel.
- Annehmen, die gebaute Fläche sei legal. Anbauten, ausgebaute Keller und geschlossene Terrassen sind häufig nicht eingetragen. Die Abweichung wird beim Wiederverkauf zum Problem der Käuferseite.
- Die Algarve als einen Markt behandeln. Preis, Mietnachfrage, Baurecht und Liquidität unterscheiden sich über kurze Distanzen erheblich.
- Auf ein Visumversprechen hin kaufen. Siehe oben — dieser Weg schloss 2023.
Wo ein Buyer’s Agent hineinpasst
In Portugal wird nahezu jede Fachperson in einer Transaktion vom Verkäufer bezahlt. Ein Buyer’s Agent wird von Ihnen beauftragt, nimmt keine Provision von der Verkaufsseite und ist dazu da, eine Immobilie zu prüfen, bevor Sie sich binden — nicht, um Sie zu überreden. Wenn Sie das auf Ihrer Seite des Tisches möchten, senden Sie uns Ihr Suchprofil, und wir sagen Ihnen ehrlich, ob wir die Richtigen sind.
