Mag een buitenlander echt kopen?
Ja, en met minder voorwaarden dan de meeste mensen verwachten. Portugal stelt geen beperkingen aan vastgoedeigendom door buitenlanders. Het maakt niet uit of u een EU-paspoort hebt, of u in Portugal woont, of dat u ooit een voet in het land hebt gezet. U verkrijgt dezelfde volle eigendom als een Portugese burger, met dezelfde rechten om te verkopen, te verhuren of na te laten.
Er is geen minimuminvestering, geen goedkeuring van de overheid en geen verblijfsvereiste. Wat voor een niet-ingezetene verandert, is de praktische laag rond de aankoop — een fiscaal nummer, een bankrekening, het ondertekenen vanuit het buitenland en, in sommige gevallen, de fiscale behandeling van de aankoop.
De Golden Visa-mythe
Dit is het meest voorkomende misverstand dat wij tegenkomen, en een verrassend aantal websites heeft het nog altijd mis.
Vastgoed kopen in Portugal geeft geen recht meer op een Golden Visa. De vastgoedroute is geschrapt door Wet 56/2023, onderdeel van het woonpakket Mais Habitação, en geldt sinds 7 oktober 2023 niet meer voor nieuwe aanvragen. Dat betreft woningaankopen, commerciële aankopen en renovatieprojecten, overal in het land — ook in de binnenlandse regio's die eerder nog in aanmerking kwamen.
Het Golden Visa-programma zelf bestaat nog onder de ARI-regeling, maar via andere routes zoals investeringsfondsen, het scheppen van werkgelegenheid, onderzoek en culturele steun. Dat zijn financiële en immigratiebeslissingen, geen vastgoedbeslissingen, en ze horen thuis bij een gespecialiseerde immigratieadvocaat.
Als een makelaar of ontwikkelaar u nog steeds een woning verkoopt met het argument dat die verblijf oplevert, beschouw dat dan als een signaal over het advies dat u krijgt. Koop Portugees vastgoed omdat het pand het juiste is — niet vanwege een visumroute die in 2023 is gesloten.
Wat u vooraf regelt
Drie zaken bepalen of een aankoop soepel verloopt, en alle drie kunnen worden geregeld voordat u een woning vindt.
Een NIF (fiscaal nummer)
Het número de identificação fiscal is verplicht. Zonder dat nummer koopt u niets en sluit u geen enkel nutscontract af. Niet-ingezetenen verkrijgen het via de belastingdienst; wie buiten de EU woont, heeft daarvoor doorgaans een fiscaal vertegenwoordiger nodig. Het is goedkoop en snel geregeld, en het loont om het vroeg te hebben zodat het nooit de reden is dat een transactie vertraagt.
Een Portugese bankrekening
Strikt genomen geen wettelijke eis, maar in de praktijk bijna wel. Het maakt de betaling van de aanbetaling, het restant en de belastingen veel eenvoudiger, en u hebt de rekening nodig voor nutsvoorzieningen en de jaarlijkse onroerendezaakbelasting.
Een onafhankelijke advocaat
Schakel uw eigen advocaat in — niet iemand die door de verkopende makelaar of de ontwikkelaar wordt aanbevolen. In Portugal bevestigt de notaris dat een transactie formeel juist is; de notaris behartigt niet uw belang en onderzoekt het pand niet voor u. Dat is het werk van uw advocaat, en het is de belangrijkste keuze die u maakt.
Hoe de aankoop verloopt
Het Portugese proces kent drie beslissende momenten, en de volgorde doet er meer toe dan de meeste kopers beseffen.
Het bod. Een aanvaard bod is in Portugal nog geen bindende verkoop. Het opent de onderhandeling over voorwaarden, termijnen en wat er met de aanbetaling gebeurt als het misgaat.
Het CPCV. Het contrato de promessa de compra e venda is de voorlopige koopovereenkomst, en hier begint de verbintenis. Het legt prijs, termijnen en voorwaarden vast en wordt gewoonlijk getekend met een aanbetaling van ongeveer tien procent. Het bindt beide partijen: een koper die afhaakt verliest doorgaans de aanbetaling, en een verkoper die afhaakt is meestal het dubbele verschuldigd. Alles wat aan een pand geverifieerd moet worden, moet vóór deze handtekening geverifieerd zijn, niet erna.
De escritura. De notariële akte waarbij het restant wordt betaald en de eigendom overgaat. Overdrachtsbelasting en zegelrecht worden vooraf voldaan; inschrijving volgt daarna.
Van aanvaard bod tot akte duurt een eenvoudige aankoop doorgaans twee tot vier maanden. Een hypotheek kost extra tijd. Erfeniskwesties, vergunningsonregelmatigheden en ontbrekende documenten kosten meer, en maken soms een einde aan de aankoop.
Wat het kost
Begroot aanzienlijk meer dan de vraagprijs. De belangrijkste posten zijn:
- IMT — de overdrachtsbelasting, en meestal de grootste afzonderlijke kostenpost. Die is progressief en hangt af van de prijs, het type woning en of het uw hoofdverblijf of een tweede woning wordt. Niet-ingezeten kopers kunnen anders worden behandeld, en de regels werden voor 2026 herzien, dus laat dit voor uw situatie bevestigen.
- Zegelrecht (Imposto do Selo) — 0,8% van de koopprijs.
- Notaris- en registratiekosten — doorgaans enkele honderden euro's tot ongeveer duizend.
- Advocaatkosten — meestal een percentage van de prijs of een vast bedrag, vooraf afgesproken.
- Hypotheekkosten, indien van toepassing — afsluitprovisie, taxatie en het zegelrecht over de lening zelf.
Als werkcijfer komen de transactiekosten vaak neer op ergens in de orde van 7 tot 10% bovenop de koopprijs, al hangt het werkelijke bedrag sterk af van de IMT-behandeling en of u leent.
Daarnaast zijn er de jaarlijkse kosten: de IMI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, die elke gemeente binnen een wettelijke bandbreedte vaststelt; eventuele VvE-bijdragen; verzekering; en bij vermogens boven een drempel de aanvullende AIMI-heffing.
Tarieven, schijven en vrijstellingen veranderen met elke rijksbegroting. Niets hierboven is fiscaal advies — laat de bedragen die op uw aankoop van toepassing zijn bevestigen door een gekwalificeerde Portugese advocaat of belastingadviseur voordat u zich vastlegt.
Kopen zonder erbij te zijn
Een groot deel van de buitenlandse aankopen in Portugal wordt afgerond zonder dat de koper bij de akte aanwezig is. Het instrument is een procuração — een volmacht aan uw advocaat, waarmee deze namens u kan tekenen. Die kan worden verleden op een Portugees consulaat of bij een notaris in uw eigen land, meestal met apostille.
Wat een volmacht niet kan, is het pand zien. Op afstand kopen verschuift het hele oordeel naar degene die namens u bezichtigt — precies daarom doen de kwaliteit en de onafhankelijkheid van die persoon er zo toe. Foto's leggen geen verkeerslawaai vast, geen middaglicht, geen vocht, geen bouwvergunning van de buren en niet hoe de toegangsweg zich in februari gedraagt.
Hypotheken voor niet-ingezetenen
Portugese banken verstrekken leningen aan niet-ingezetenen, doorgaans tegen lagere verhoudingen dan voor ingezetenen — gewoonlijk rond 60 tot 75% van de koopprijs of de taxatiewaarde, afhankelijk van welke lager is. Reken erop dat u inkomen, bestaande schulden en de herkomst van uw eigen inbreng moet aantonen, en houd enkele extra weken aan voor goedkeuring en taxatie.
Als een aankoop van financiering afhangt, moet het financieringsvoorbehoud in de voorlopige koopovereenkomst worden opgenomen. Een CPCV dat zonder die bescherming is getekend, kan een koper aansprakelijk maken voor de aanbetaling als de lening later wordt afgewezen.
Waar kopers de fout ingaan
- Het CPCV tekenen voordat het onderzoek klaar is. De verbintenis is echt en de aanbetaling staat op het spel. Verificatie hoort vóór de handtekening.
- De advocaat van de verkopende makelaar gebruiken. Onafhankelijkheid kost weinig en beschermt veel.
- Aannemen dat de bebouwde oppervlakte legaal is. Aanbouwen, verbouwde kelders en dichtgezette terrassen zijn vaak niet geregistreerd. Het verschil wordt bij doorverkoop het probleem van de koper.
- De Algarve als één markt behandelen. Prijs, verhuurvraag, planologische context en liquiditeit verschillen sterk over korte afstanden.
- Kopen op een visumbelofte. Zie hierboven — die route sloot in 2023.
Waar een aankoopmakelaar past
In Portugal wordt vrijwel elke professional in een transactie door de verkoper betaald. Een aankoopmakelaar wordt door u ingeschakeld, neemt geen provisie van de verkopende kant aan, en bestaat om een pand te toetsen voordat u zich vastlegt in plaats van u ertoe over te halen. Wilt u dat aan uw kant van de tafel, stuur ons dan uw zoekprofiel en wij zeggen u eerlijk of wij de juiste partij zijn.
