Um estrangeiro pode mesmo comprar?
Pode, e com menos condições do que a maioria das pessoas espera. Portugal não impõe restrições à propriedade imobiliária por cidadãos estrangeiros. É indiferente ter ou não passaporte da UE, viver ou não em Portugal, ou nunca ter sequer posto os pés no país. Adquire a mesma propriedade plena que um cidadão português adquiriria, com os mesmos direitos de vender, arrendar ou deixar em herança.
Não há investimento mínimo, não há autorização governamental, não há exigência de residência. O que muda para um não residente é a camada prática à volta da compra — um número fiscal, uma conta bancária, a mecânica de assinar a partir do estrangeiro e, nalguns casos, a forma como a compra é tributada.
O mito do Golden Visa
É o mal-entendido mais comum que encontramos, e um número surpreendente de sites continua a dá-lo como certo.
Comprar imóveis em Portugal já não dá acesso ao Golden Visa. A via do imobiliário foi eliminada pela Lei 56/2023, parte do pacote Mais Habitação, e não se aplica a novos pedidos desde 7 de outubro de 2023. Isso abrange compras habitacionais, compras comerciais e projetos de reabilitação, em qualquer ponto do país — incluindo as regiões do interior que antes ainda eram elegíveis.
O programa Golden Visa em si continua a existir no regime ARI, mas através de outras vias elegíveis, como fundos de investimento, criação de emprego, investigação e apoio cultural. Essas são decisões financeiras e de imigração, não decisões imobiliárias, e pertencem a um advogado especialista em imigração.
Se um agente ou promotor ainda lhe estiver a vender um imóvel com o argumento de que garante residência, encare isso como um sinal sobre a qualidade do aconselhamento que está a receber. Compre imóveis em Portugal porque o imóvel é o certo — não por causa de uma via de visto que fechou em 2023.
O que tratar antes de começar
Três coisas determinam se uma compra corre bem, e todas as três podem ser tratadas antes de encontrar um imóvel.
Um NIF (número fiscal)
O número de identificação fiscal é obrigatório. Nada se compra, e nenhum contrato de utilities se assina, sem ele. Os não residentes obtêm-no junto da Autoridade Tributária, e quem reside fora da UE precisa normalmente de um representante fiscal para o fazer. É barato e rápido, e vale a pena tê-lo cedo para que nunca seja o motivo pelo qual um negócio escorrega.
Uma conta bancária portuguesa
Não é rigorosamente uma exigência legal, mas na prática é quase isso. Torna o pagamento do sinal, do remanescente e dos impostos muito mais simples, e é necessária para as utilities e para o imposto anual depois.
Um advogado independente
Contrate o seu próprio advogado — não um recomendado pelo agente vendedor ou pelo promotor. Em Portugal o notário confirma que a transação está formalmente correta; o notário não age no seu interesse nem investiga o imóvel por si. Esse é o trabalho do seu advogado, e é a escolha mais importante que vai fazer.
Como funciona a compra
O processo português tem três momentos decisivos, e a ordem importa mais do que a maioria dos compradores imagina.
A proposta. Uma proposta aceite em Portugal ainda não é uma venda vinculativa. Abre a porta à negociação de condições, prazos e do que acontece ao sinal se as coisas correrem mal.
O CPCV. O contrato de promessa de compra e venda é onde começa o compromisso. Fixa o preço, os prazos e as condições, e é normalmente assinado com um sinal na ordem dos dez por cento. Vincula ambas as partes: um comprador que desiste perde habitualmente o sinal, e um vendedor que desiste responde tipicamente pelo dobro. Tudo o que precisa de ser verificado num imóvel tem de o ser antes desta assinatura, não depois.
A escritura. O ato final, assinado perante notário, em que se paga o remanescente e se transfere a propriedade. O IMT e o Imposto do Selo são liquidados antes; o registo segue-se.
Da proposta aceite à escritura, uma compra simples demora habitualmente dois a quatro meses. Um crédito acrescenta tempo. Heranças, irregularidades de licenciamento e documentos em falta acrescentam mais, e ocasionalmente põem fim à compra.
Quanto custa
Orçamente bastante acima do preço pedido. As rubricas principais são:
- IMT — o imposto sobre a transmissão, e normalmente o maior custo isolado. É progressivo e depende do preço, do tipo de imóvel e de a casa vir a ser habitação própria permanente ou secundária. Os compradores não residentes podem ter tratamento diferente, e as regras estavam em revisão para 2026, pelo que é um ponto a confirmar para o seu caso concreto.
- Imposto do Selo — 0,8% do preço de compra.
- Notário e registos — tipicamente de algumas centenas de euros até cerca de mil.
- Honorários de advogado — habitualmente uma percentagem do preço ou um valor fixo, acordado antecipadamente.
- Custos de crédito, se aplicável — comissões de dossiê, avaliação e o Imposto do Selo sobre o próprio empréstimo.
Como número de trabalho, os custos da transação acrescentam frequentemente algo na ordem dos 7 a 10% sobre o preço de compra, embora o valor real dependa muito do tratamento em IMT e de recorrer ou não a crédito.
Depois há os custos anuais: o IMI, o imposto municipal, fixado por cada câmara dentro de uma banda legal; encargos de condomínio quando aplicável; seguro; e, em patrimónios de valor mais elevado, o AIMI adicional.
Taxas, escalões e isenções mudam a cada Orçamento do Estado. Nada do que está acima é aconselhamento fiscal — os valores que se aplicam à sua compra devem ser confirmados por um advogado ou consultor fiscal português qualificado antes de se comprometer.
Comprar sem estar presente
Uma grande parte das compras estrangeiras em Portugal conclui-se sem o comprador estar na escritura. O instrumento é uma procuração, outorgada ao seu advogado, que lhe permite assinar em seu nome. Pode ser feita num consulado português ou perante notário no seu país, normalmente com apostila.
O que uma procuração não pode fazer é ver o imóvel. Comprar à distância transfere todo o peso do juízo para quem visita em seu nome — e é exatamente por isso que a qualidade e a independência dessa pessoa importam tanto. As fotografias não registam o ruído da estrada, a luz da tarde, humidade, a licença de construção do vizinho ou como se comporta o acesso em fevereiro.
Crédito para não residentes
Os bancos portugueses concedem crédito a não residentes, geralmente com rácios de financiamento inferiores aos dos residentes — habitualmente na ordem dos 60 a 75% do preço de compra ou da avaliação, consoante o que for menor. Conte com ter de comprovar rendimentos, dívidas existentes e a origem do sinal, e reserve algumas semanas adicionais no calendário para aprovação e avaliação.
Quando a compra depende de financiamento, a condição de crédito tem de ficar escrita no contrato-promessa. Um CPCV assinado sem essa proteção pode deixar o comprador responsável pelo sinal se o empréstimo vier a ser recusado.
Onde os compradores erram
- Assinar o CPCV antes de concluir a due diligence. O compromisso é real e o sinal está em risco. A verificação pertence ao antes da assinatura.
- Usar o advogado do agente vendedor. A independência custa muito pouco e protege muitíssimo.
- Assumir que a área construída é legal. Ampliações, caves convertidas e terraços fechados estão frequentemente por registar. A discrepância torna-se problema do comprador na revenda.
- Tratar o Algarve como um só mercado. Preço, procura de arrendamento, contexto urbanístico e liquidez variam muito em distâncias curtas.
- Comprar com a promessa de um visto. Ver acima — essa via fechou em 2023.
Onde entra um buyer's agent
Em Portugal quase todos os profissionais de uma transação são pagos pelo vendedor. Um buyer's agent é contratado por si, não recebe comissão do lado vendedor, e existe para testar um imóvel antes de se comprometer com ele, em vez de o convencer a comprá-lo. Se quer isso do seu lado da mesa, envie-nos o seu briefing e dir-lhe-emos honestamente se somos o parceiro certo.
