Käufermakler in Portugal: Ihre Fragen beantwortet

Ein Buyer’s Agent — auf Deutsch Käufermakler — vertritt den Käufer während der Immobiliensuche und des Erwerbs. Anders als ein Verkäufermakler, dessen Aufgabe die Vertretung des Eigentümers ist, arbeitet ein Buyer’s Agent im Auftrag des Erwerbers.

Keystone konzentriert sich auf die Käufervertretung. Unsere Aufgabe ist es, Käufern zu helfen, passende Immobilien zu finden, zu bewerten und zu sichern — nicht, Bestand im Auftrag von Verkäufern zu bewerben.

Unsere Kernkompetenz ist die Algarve, wir können jedoch Käufer in ganz Portugal unterstützen, wenn das Suchprofil zu unserem Netzwerk und unserer Expertise passt.

Ja. Keystone unterstützt Käufer, die Anlageimmobilien, Mietpotenzial, Entwicklungsmöglichkeiten und langfristige Immobilienwerte suchen.

Nein. Keystone ersetzt keine Rechtsanwälte, Steuerberater oder andere zugelassene Fachleute. Wir koordinieren den Prozess und empfehlen Käufern ausdrücklich, mit qualifizierten juristischen, steuerlichen und technischen Beratern zu arbeiten.

Wo es relevant ist, nutzen wir lokale Beziehungen und Marktkenntnis, um Gelegenheiten jenseits der bekannten Immobilienportale zu finden. Der Zugang zu Off-Market-Objekten hängt jedoch von Verfügbarkeit, Timing und Suchprofil ab.

Idealerweise bevor Sie mit ernsthaften Besichtigungen beginnen. Je früher wir Ihre Ziele verstehen, desto besser können wir eine fokussierte Suche gestalten und unpassende Gelegenheiten vermeiden.

Wir arbeiten mit internationalen Käufern, Investoren, Auswanderern, Lifestyle-Käufern und Kunden aus dem Ausland, die beim Kauf in Portugal unabhängige Unterstützung suchen.

Ja. Portugal kennt keine Beschränkungen für Immobilieneigentum ausländischer Staatsangehöriger, ob sie in der EU leben oder außerhalb. Der Kaufprozess ist derselbe wie für Ansässige. Unterschiedlich ist die Praxis: Sie benötigen eine portugiesische Steuernummer, und ein Kauf aus dem Ausland macht eine verlässliche Vertretung vor Ort deutlich wertvoller.

Ja. Die NIF (número de identificação fiscal) ist die portugiesische Steuernummer, und ohne sie lässt sich keine Immobilie erwerben. Nicht-Ansässige erhalten sie über die Finanzbehörde, vielfach mit einem steuerlichen Vertreter. Es ist einer der ersten praktischen Schritte und sollte früh erledigt werden, damit er nie zum Grund für eine Verzögerung wird.

Der CPCV (contrato de promessa de compra e venda) ist der Vorvertrag, der zwischen Angebot und Beurkundung geschlossen wird. Er legt Preis, Fristen und Bedingungen fest und wird üblicherweise mit einer Anzahlung verbunden — häufig rund zehn Prozent. Er bindet beide Seiten rechtlich, und genau deshalb ist die Due Diligence davor so wichtig.

Vom angenommenen Angebot bis zur Beurkundung dauert ein unkomplizierter Kauf üblicherweise zwei bis vier Monate. Finanzierungszusagen, Erbfälle, Genehmigungsmängel oder fehlende Unterlagen können das erheblich verlängern. Ein gut vorbereiteter Käufer kommt schneller voran — deshalb lohnt es sich, Suchprofil, Steuernummer und die Wahl des Anwalts zu klären, bevor überhaupt eine Immobilie gefunden ist.

Die wichtigsten sind die IMT (Grunderwerbsteuer), die Stempelsteuer, Notar- und Registergebühren sowie Anwaltshonorare. Die IMT hängt vom Preis, vom Immobilientyp und davon ab, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt. Danach erhebt die Gemeinde jährlich die IMI. Sätze und Befreiungen ändern sich, deshalb sollten die Zahlen für Ihren konkreten Fall stets mit einem qualifizierten Anwalt oder Steuerberater bestätigt werden.

Die Honorare werden schriftlich vereinbart, bevor die Arbeit beginnt, und richten sich nach dem Umfang des Mandats und der Komplexität der Suche. Wir legen das in der Phase des Suchprofils klar dar, sodass Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie sich auf irgendetwas einlassen. Was wir nicht tun: eine Provision von der Verkaufsseite annehmen — das ist Unabhängigkeit in der Praxis.

Ja, und es ist eine der Situationen, in denen sich Käufervertretung besonders auszahlt. Wir besichtigen, berichten ehrlich über das, was Fotos nicht zeigen, koordinieren die Fachleute, die prüfen und verifizieren müssen, und halten den Prozess zwischen Ihrer Zeitzone und unserer in Bewegung. Viele unserer Kunden sehen eine Immobilie erst spät im Prozess zum ersten Mal persönlich.

Wesentlich sind der Grundbuchauszug und das Liegenschaftsregister, die Nutzungsgenehmigung, die Übereinstimmung der gebauten Fläche mit dem Eingetragenen, Lasten oder Hypotheken auf der Immobilie, baurechtliche Beschränkungen und gegebenenfalls der Status der Eigentümergemeinschaft. Bei älteren oder veränderten Objekten sind ungenehmigte Anbauten das mit Abstand häufigste Problem — und das teuerste, wenn man es erst nach der Beurkundung entdeckt statt davor.

Häufig, ja. Ein Anwalt schützt Ihre rechtliche Position, ein Buyer’s Agent Ihre kaufmännische. Die beiden Rollen ergänzen einander und überschneiden sich selten. Wenn Sie in Portugal bereits anwaltlich vertreten sind, arbeiten wir mit Ihrem Anwalt zusammen; wenn nicht, nennen wir Ihnen unabhängige Kanzleien und überlassen Ihnen die Wahl.

Die gesamte Region: von der Westküste über das zentrale Dreieck um Vilamoura, Quarteira und Almancil bis in den ruhigeren Osten jenseits von Tavira und ins Landesinnere. Diese Märkte verhalten sich nicht gleich: Preise, Mietnachfrage, Baubestand und Baurecht unterscheiden sich über kurze Distanzen erheblich. Teil der Profilphase ist herauszufinden, welcher davon tatsächlich zu Ihrem Vorhaben passt.

Ja, und hier verändert ein Architekt im Team das Gespräch. Bei einer Sanierung prüfen wir, was die Bausubstanz zulässt, was die Gemeinde voraussichtlich genehmigt und was die Arbeiten realistisch kosten — bevor ein Angebot abgegeben wird. Beim Kauf vom Plan prüfen wir die Erfolgsbilanz des Bauträgers, den Genehmigungsstand und was der Vertrag zur Übergabe tatsächlich zusichert.

Dann sagen wir es, und wir erklären genau warum. Das ist die Aufgabe. Ein Buyer’s Agent, der Ihnen immer zustimmt, ist nichts wert — der Wert liegt darin, jemanden zu haben, dessen Interesse an der Qualität des Kaufs ausgerichtet ist und nicht daran, dass er überhaupt zustande kommt. Die Entscheidung bleibt immer Ihre; unsere Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass sie informiert getroffen wird.