Die Frage, die zuerst kommt
Die meisten Sanierungsenttäuschungen an der Algarve gehen auf eine einzige nicht gestellte Frage zurück: Wird die Gemeinde genehmigen, was ich vorhabe?
Nicht, ob die Bausubstanz es trägt. Nicht, ob ein Bauunternehmen es ausführen würde. Ob die câmara municipal es genehmigt, nach dem Gemeindeplan, der für genau dieses Grundstück gilt. Diese Antwort lässt sich vor dem Kauf einholen, und sie ist dann weit billiger zu bekommen als nach der Beurkundung.
Maklerbüros sind keine Baubehörden und sind selten in der Lage, das zu beantworten. „Hier könnten Sie leicht ein Stockwerk aufsetzen“ ist eine Verkaufsbemerkung, keine baurechtliche Auskunft.
Was genehmigungspflichtig ist
Bauarbeiten fallen in Portugal grob in drei Kategorien, und die Unterscheidung bestimmt sowohl Kosten als auch Dauer.
Genehmigungsfreie Arbeiten
Gewöhnliche Instandhaltung und Unterhalt, die weder Tragwerk noch äußeres Erscheinungsbild, Nutzung oder gebaute Fläche verändern — eine Küche ersetzen, ein Bad neu fliesen, die Elektrik erneuern, streichen. Sie erfolgen in der Regel ohne Genehmigung der Gemeinde, wobei bei einer Wohnung die Eigentümergemeinschaft mitreden kann.
Vorherige Anzeige
Ein leichteres Verfahren für bestimmte definierte Arbeiten, bei dem das Vorhaben eingereicht wird und die Gemeinde eine Frist zum Widerspruch hat, statt aktiv zu genehmigen. Schneller als die volle Genehmigung, erfordert aber ebenfalls fachgerecht erstellte technische Unterlagen.
Volle Baugenehmigung
Erforderlich, wenn Sie das Tragwerk verändern, die Fassade umgestalten, die gebaute Fläche vergrößern, die Nutzung des Gebäudes ändern oder neu bauen. Das bedeutet ein Architekturprojekt von einer eingetragenen Architektin, die zugehörigen Fachplanungen, Einreichung bei der Gemeinde und — nach den Arbeiten — eine Abnahme und eine aktualisierte Nutzungsgenehmigung.
Eine wichtige Folge: Verändert die Sanierung, die Sie sich vorstellen, Grundfläche, Dachlinie oder Nutzung, befinden Sie sich im vollen Genehmigungsverfahren. Das ist kein Grund, das Projekt zu lassen, aber es muss von Anfang an im Zeitplan und im Budget stehen.
Auflagen, die über der Absicht stehen
Mehrere Regelwerke können Arbeiten beschränken oder untersagen, unabhängig davon, was die Bausubstanz zuließe:
- Der PDM (Plano Diretor Municipal) — der Flächennutzungsplan jeder Gemeinde, der jedes Grundstück einstuft und festlegt, was in welcher Dichte und Höhe gebaut werden darf. Das ist das erste Dokument, das man einsieht, und es ist öffentlich.
- Schutzgebiete. Die Ria Formosa im Osten und die Costa Vicentina im Westen sind Naturparks mit eigenen Regeln, häufig strenger als der Gemeindeplan und getrennt verwaltet.
- Küstenabstand. Die Nähe zur Uferlinie bringt zusätzliche Beschränkungen aus dem öffentlichen Küstenrecht mit sich, die Erweiterungen vollständig untersagen können.
- Denkmalschutz. Historische Zentren — Tavira, Lagos, die Altstadt von Faro, Silves — regeln Fassaden, Materialien, Fenstertypen und Farben. Moderne Verglasung in einer geschützten Fassade endet meist in einer Ablehnung.
- Ländliche Einstufung. Als landwirtschaftlich eingetragenes Land wird nicht dadurch Bauland, dass eine Ruine darauf steht. Der Wiederaufbau einer Ruine ist eine eigene und oft stark eingeschränkte Genehmigung, und die Formulierung „Ruine mit Dach“ leistet in manchen Anzeigen erstaunlich viel Arbeit.
- Brandschutzstreifen in der Serra, die Pflichten für das Grundstück rund um Gebäude auferlegen.
Etwas bereits Ungenehmigtes kaufen
Das verdient eigene Aufmerksamkeit, weil es so häufig vorkommt. Ein großer Teil des Bestands an der Algarve wurde irgendwann ohne Genehmigung verändert — eine geschlossene Terrasse, eine umgebaute Garage, ein zu Schlafzimmern ausgebauter Keller, ein Pool, der auf keinem Plan erscheint.
Wenn Sie diese Immobilie kaufen, erben Sie das Problem. Zwei Fragen entscheiden, wie ernst es ist:
- Ist es legalisierbar? Nur wenn das Gebaute nach heutigem Recht zulässig wäre. Arbeiten, die die geltenden Dichte- oder Höhengrenzen überschreiten oder in einer geschützten Abstandszone liegen, werden womöglich nie regularisiert.
- Was kostet die Legalisierung und wie lange dauert sie? Sie erfordert ein Aufmaß des Bestands, ein von einer Architektin erstelltes Projekt, Einreichung und Gebühren — und mitunter bauliche Änderungen, um das Gebäude regelkonform zu machen.
Lautet die Antwort auf die erste Frage nein, folgen Ihnen die praktischen Konsequenzen: Schwierigkeiten bei der Finanzierung, Schwierigkeiten bei der legalen Vermietung, Schwierigkeiten beim Verkauf und das Risiko behördlichen Einschreitens. Dieses Risiko sollte sich im Preis niederschlagen, den Sie zahlen — falls Sie überhaupt weitermachen.
Was eine Sanierung wirklich kostet
Baukosten bewegen sich mit der Verfügbarkeit von Material und Arbeitskraft, und an der Algarve herrscht auf beides anhaltender Nachfragedruck. Die folgenden Zahlen sind ausschließlich indikative Marktspannen und sollen helfen, ein Projekt bereits bei der Besichtigung auf Plausibilität zu prüfen. Sie sind kein Angebot, und jede belastbare Zahl muss von einem Bauunternehmen kommen, das den tatsächlichen Umfang kalkuliert.
- Kosmetische Auffrischung — Anstrich, Böden, Küche und Bad erneuern, ohne Eingriff ins Tragwerk: üblicherweise ab etwa 500 bis 900 € pro m².
- Vollsanierung — Haustechnik erneuert, Grundriss geändert, Eingriffe ins Tragwerk, neue Öffnungen: üblicherweise 1.000 bis 1.700 € pro m².
- Kernsanierung oder Wiederaufbau einer Ruine oder Ausbau in hoher Ausstattung: ab 1.800 € pro m², ohne realistische Obergrenze.
- Poolbau — typischerweise ein fünfstelliges Projekt, sobald Aushub, Technik, Terrassierung und Genehmigung eingerechnet sind.
Hinzu kommen die Honorare. Ein Architekturprojekt samt der erforderlichen Fachplanungen liegt üblicherweise bei etwa 6 bis 12% der Baukosten, die Bauüberwachung kommt gesondert hinzu. Die Genehmigungsgebühren der Gemeinden unterscheiden sich nach Kommune und Projektgröße.
Zwei Korrekturen, die jede Schätzung verdient: Ältere Gebäude offenbaren fast immer mehr, als das Aufmaß vorhergesagt hat, sobald sie geöffnet sind — kalkulieren Sie mindestens 10 bis 15% Reserve; und abgelegene Standorte im Hinterland sind teurer zu bebauen, weil Zufahrt, Wasser und Strom nicht selbstverständlich sind.
Wie lange es dauert
Genehmigungsfristen hängen von der Gemeinde ab, von der Vollständigkeit der Einreichung und davon, ob externe Stellen beteiligt werden müssen. Eine einfache vorherige Anzeige kann in wenigen Wochen erledigt sein. Ein volles Genehmigungsverfahren für Umbau oder Erweiterung dauert üblicherweise mehrere Monate, und Projekte, die eine Beteiligung von Naturpark, Denkmalbehörde oder Küstenverwaltung erfordern, dauern noch länger.
Danach folgt der Bau. Als grobe Planungsannahme gilt: Die Sanierung einer größeren Villa ist ein Projekt, das in Quartalen zählt und nicht in Wochen, und es ist klug anzunehmen, dass die Immobilie währenddessen nicht nutzbar ist.
Ein Projekt vor dem Angebot prüfen
Eine disziplinierte Prüfung vor dem Angebot beantwortet fünf Fragen:
- Was lässt der Gemeindeplan auf diesem Grundstück zu? Dichte, Höhe, Abstandsflächen, Nutzungsart.
- Stimmt der Bestand mit dem Eingetragenen und Genehmigten überein? Wenn nicht: Welcher Weg und welche Kosten führen zur Legalisierung?
- Trägt das Tragwerk die geplanten Änderungen? Tragende Wände, Deckentragfähigkeit, Gründung.
- Welche Grenzen setzen die Anschlüsse? Wasser, Abwasser, Anschlussleistung, Zufahrt für Maschinen.
- Wie lautet die realistische Gesamtsumme? Kauf, Nebenkosten, Legalisierung, Planungshonorare, Bau, Reserve.
Sind diese fünf vor der Unterzeichnung des Vorvertrags beantwortet, ist eine Sanierung ein beherrschbares Projekt. Werden sie danach beantwortet, wird sie zu einer Folge unwillkommener Entdeckungen — zu einem Zeitpunkt, an dem Ihre Anzahlung bereits gebunden ist.
Warum wir das im Haus beurteilen
Zu Keystone gehört eine eingetragene Architektin, das heißt: Die Machbarkeitsfrage wird im Team beantwortet und nicht an eine Fachperson verschoben, die Sie noch gar nicht beauftragt haben. Bei einer Immobilie mit Sanierungspotenzial — oder mit einem ungenehmigten Anbau, von dem jemand hofft, dass er Ihnen entgeht — fällt dieses Urteil vor einem Angebot, nicht danach. Erzählen Sie uns von dem Projekt, und Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung.