Recuperar um Imóvel no Algarve

Revisto em setembro de 20269 min de leitura

A pergunta a fazer primeiro

A maioria das deceções com obras no Algarve remonta a uma única pergunta que não se fez: a câmara vai autorizar o que eu pretendo fazer?

Não se a estrutura aguenta. Não se um construtor está disposto a fazê-lo. Se a câmara municipal licencia, ao abrigo do plano municipal aplicável àquele lote concreto. Essa resposta é obtenível antes de comprar, e é muito mais barato apurá-la nessa altura do que depois da escritura.

Os agentes imobiliários não são autoridades de urbanismo e raramente estão habilitados a responder. "Aqui podia facilmente acrescentar um piso" é uma observação de venda, não um parecer urbanístico.

O que precisa de licença

As obras em Portugal enquadram-se genericamente em três categorias, e a distinção determina tanto o custo como o prazo.

Obras isentas de licenciamento

Conservação e manutenção correntes que não alterem estrutura, aspeto exterior, uso ou área construída — substituir uma cozinha, refazer os azulejos de uma casa de banho, refazer a instalação elétrica, pintar. Avançam geralmente sem aprovação camarária, embora o condomínio possa ter uma palavra a dizer num apartamento.

Comunicação prévia

Um procedimento mais leve para certas obras definidas, em que o projeto é submetido e a câmara dispõe de um prazo para se opor, em vez de aprovar ativamente. Mais rápido do que o licenciamento pleno, mas exige à mesma documentação técnica devidamente preparada.

Licenciamento pleno

Exigido quando se altera a estrutura, se muda a fachada, se aumenta a área construída, se muda o uso do edifício, ou se constrói algo de novo. Implica um projeto de arquitetura elaborado por arquiteto inscrito, as especialidades de engenharia de suporte, submissão à câmara e — depois da obra — uma vistoria e uma licença de utilização atualizada.

Condicionantes que se sobrepõem à intenção

Vários regimes podem restringir ou proibir obras independentemente do que a estrutura permitiria:

• O PDM (Plano Diretor Municipal) — o plano de cada município, que classifica cada lote e define o que pode ser construído, com que densidade e a que altura. É o primeiro documento a consultar, e é público.
• Áreas protegidas. A Ria Formosa a oriente e a Costa Vicentina a ocidente são parques naturais com regras próprias, frequentemente mais restritivas do que o plano municipal e administradas em separado.
• Faixa costeira. A proximidade à linha de costa traz restrições adicionais ao abrigo do domínio público marítimo, que podem proibir ampliações por completo.
• Classificação patrimonial. Os centros históricos — Tavira, Lagos, a baixa de Faro, Silves — impõem controlos sobre fachadas, materiais, tipos de caixilharia e cores. Envidraçados modernos numa fachada protegida costumam ser recusa.
• Classificação rústica. Terreno inscrito como agrícola não se torna terreno de construção por ter uma ruína em cima. Reconstruir uma ruína é uma autorização específica e muitas vezes fortemente condicionada, e a expressão "ruína com telhado" faz um grande trabalho nalguns anúncios.
• Faixas de gestão de combustível na serra, que impõem obrigações sobre o terreno em torno das construções.

Comprar algo já não licenciado

Isto merece atenção à parte por ser tão comum. Grande parte do parque construído algarvio foi alterada a certa altura sem licença — um terraço fechado, uma garagem convertida, uma cave transformada em quartos, uma piscina que não aparece em planta nenhuma.

Quando compra esse imóvel, herda o problema. Duas perguntas decidem a gravidade:

• É legalizável? Só se o que foi construído fosse autorizável pelas regras de hoje. Obra que exceda os limites atuais de densidade ou de altura, ou que se situe dentro de uma faixa protegida, pode nunca vir a ser regularizada.
• Quanto custa e quanto demora a legalização? Exige um levantamento do existente, um projeto elaborado por arquiteto, submissão e taxas — e por vezes alteração física para pôr o edifício em conformidade.

Quando a resposta à primeira pergunta é não, as consequências práticas acompanham-no: dificuldade em obter crédito, dificuldade em arrendar legalmente, dificuldade em vender, e exposição a ação camarária. Esse risco deve refletir-se no preço que paga, se é que avança.

Quanto custa realmente recuperar

Os custos de construção acompanham a disponibilidade de materiais e de mão de obra, e o Algarve tem tido pressão continuada da procura em ambos. Os valores abaixo são apenas intervalos indicativos de mercado, destinados a ajudá-lo a validar a plausibilidade de um projeto na fase de visita. Não são um orçamento, e qualquer número real tem de vir de um construtor a orçamentar o âmbito concreto.

• Remodelação cosmética — pintura, pavimentos, substituição de cozinha e casas de banho, sem alteração estrutural: habitualmente cotada a partir de cerca de 500 a 900 € por m².
• Recuperação integral — infraestruturas substituídas, layout alterado, trabalho estrutural, novos vãos: habitualmente 1.000 a 1.700 € por m².
• Recuperação profunda ou reconstrução de ruína, ou acabamentos de alta especificação: a partir de 1.800 € por m², sem teto realista.
• Construção de piscina — tipicamente um projeto de cinco dígitos, uma vez incluídos escavação, casa das máquinas, socalcos e licenciamento.

A isto acrescem os honorários profissionais. Um projeto de arquitetura mais as especialidades de engenharia exigidas situa-se habitualmente na ordem dos 6 a 12% do custo de construção, e a fiscalização é à parte. As taxas camarárias de licenciamento variam por município e por escala do projeto.

Dois ajustes que vale a pena fazer a qualquer estimativa: os edifícios antigos revelam quase sempre mais do que o levantamento previa assim que são abertos, por isso leve uma contingência de pelo menos 10 a 15%; e os terrenos isolados do interior custam mais a construir porque acesso, água e energia não são dados adquiridos.

Quanto tempo demora

Os prazos de licenciamento dependem do município, da completude da submissão e de terem ou não de ser consultadas entidades externas. Uma comunicação prévia simples pode resolver-se em poucas semanas. Um processo de licenciamento pleno para alteração ou ampliação demora habitualmente vários meses, e os projetos que exigem consulta a um parque natural, a uma entidade de património ou à autoridade do domínio marítimo demoram ainda mais.

Depois segue-se a construção. Como pressuposto grosseiro de planeamento, a recuperação de uma moradia é um projeto medido em trimestres e não em semanas, e é prudente assumir que o imóvel não estará utilizável durante esse período.

Avaliar um projeto antes de propor

Uma avaliação disciplinada antes da proposta responde a cinco perguntas:

• O que permite o plano municipal neste lote? Densidade, altura, afastamentos, classe de uso.
• O que existe corresponde ao que está registado e licenciado? Se não, qual é o caminho e o custo da legalização?
• A estrutura suporta as alterações pretendidas? Paredes portantes, capacidade da laje, fundações.
• Que condicionantes de infraestruturas existem? Água, saneamento, potência elétrica, acesso para máquinas.
• Qual é o número realista tudo incluído? Compra, custos de transação, legalização, honorários de projeto, construção, contingência.

Se estas cinco forem respondidas antes de assinar o contrato-promessa, uma recuperação é um projeto gerível. Se forem respondidas depois, torna-se uma série de descobertas indesejadas no momento em que o seu sinal já está entregue.

Porque avaliamos isto internamente

A Keystone tem uma arquiteta inscrita, o que significa que a questão da viabilidade é respondida dentro da equipa em vez de remetida para um consultor que ainda não contratou. Num imóvel com potencial de recuperação — ou com uma ampliação não licenciada que alguém espera que não repare — esse juízo acontece antes de uma proposta, não depois. Fale-nos do projeto e damos-lhe uma leitura honesta.