Warum der Zeitpunkt alles entscheidet
In Portugal ist die bindende Verpflichtung der contrato de promessa de compra e venda — der CPCV — und nicht die notarielle Beurkundung. Er wird üblicherweise mit einer Anzahlung von rund zehn Prozent unterzeichnet, und wer als Käufer zurücktritt, verliert diese Anzahlung in der Regel.
Daraus folgt praktisch vor allem eines: Die Due Diligence gehört vor den CPCV. Ein Genehmigungsproblem zwischen Vorvertrag und Beurkundung zu entdecken, lässt Ihnen drei schlechte Optionen — weitermachen und das Problem erben, aus schwacher Position nachverhandeln, oder aussteigen und die Anzahlung verlieren.
Verkäufer und Makler drängen mitunter auf eine schnelle Unterschrift mit dem Hinweis, die Prüfungen könnten folgen. Das können sie nicht, jedenfalls nicht auf eine Weise, die Sie schützt. Wo wirklich Tempo nötig ist, lautet die Antwort: ein kurzer, eng gefasster CPCV mit aufschiebenden Bedingungen — geschrieben von Ihrer Kanzlei, nicht von der Agentur.
Die Unterlagen, auf die es ankommt
Sechs Dokumente bestimmen, was eine portugiesische Immobilie rechtlich ist. Ihre Kanzlei beschafft und deutet sie; zu verstehen, was jedes leistet, hilft Ihnen, den Prozess zu verfolgen.
Certidão Permanente do Registo Predial
Der Grundbuchauszug. Er weist aus, wem die Immobilie gehört, wie sie eingetragen ist und — entscheidend — welche Hypotheken, Lasten, Pfändungen, Nießbrauchrechte oder anhängigen Verfahren eingetragen sind. Stimmt das Eigentum in diesem Dokument nicht mit der verkaufenden Person überein, brechen Sie ab.
Caderneta Predial
Der Eintrag im Liegenschaftsregister der Finanzbehörde. Er hält die steuerliche Beschreibung, den Steuerwert (VPT) und die eingetragenen Flächen fest. Der VPT ist wichtig, weil er die jährliche Grundsteuer bestimmt und die Grunderwerbsteuer beeinflussen kann.
Licença de Utilização
Die von der Gemeinde erteilte Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass das Gebäude rechtmäßig für den angegebenen Zweck genutzt werden darf — typischerweise zum Wohnen. Vor 1951 fertiggestellte Gebäude liegen vor der Einführung dieser Pflicht und werden anders behandelt. Eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung, oder mit einer für eine andere Nutzung, ist ein ernstes Problem und keine Formalität.
Ficha Técnica de Habitação
Ein technisches Datenblatt zu Materialien, Systemen und den am Bau Beteiligten. Pflicht für Wohngebäude, die nach 2004 genehmigt wurden. Fehlt es bei einem neueren Objekt, ist das eine Nachfrage wert.
Certificado Energético
Der Energieausweis, gesetzlich vorgeschrieben für Vermarktung und Verkauf. Über die Pflicht hinaus ist er ein brauchbarer Anhaltspunkt für Verglasung, Dämmung und Technik — und damit dafür, was Heizen und Kühlen kosten werden.
Planta / Unterlagen der Gemeinde
Die bei der Gemeinde hinterlegten genehmigten Pläne. Sie zeigen, was das Gebäude sein durfte. Der Abgleich mit dem, was physisch vorhanden ist, bringt die meisten Probleme ans Licht.
Das Problem der Flächenabweichung
Das ist der häufigste Mangel, der uns bei portugiesischen Immobilien begegnet, und es lohnt sich, ihn richtig zu verstehen.
Drei Quellen beschreiben die Größe einer Immobilie: das Grundbuch, das Liegenschaftsregister und die genehmigten Pläne der Gemeinde. Bei einer sauberen Immobilie stimmen sie überein. Bei sehr vielen älteren oder veränderten Objekten tun sie das nicht — weil angebaut, ein Keller ausgebaut, eine Terrasse geschlossen oder eine Garage zum Zimmer gemacht wurde und die Papiere nie nachgezogen wurden.
Die Folgen sind real. Nicht genehmigte Fläche kann eine Finanzierung blockieren, einen späteren Verkauf erschweren oder verhindern, die Eigentümerseite dem Einschreiten der Gemeinde aussetzen und in manchen Fällen einen Rückbau erfordern. Eine Legalisierung ist mal möglich und mal nicht — es hängt davon ab, ob das Gebaute nach dem heutigen Gemeindeplan zulässig wäre.
Ist die eingetragene Fläche einer Immobilie wesentlich kleiner als das, was man Ihnen zeigt, ist diese Differenz kein Bonus. Sie ist eine ungenehmigte Verbindlichkeit, und Kosten wie Machbarkeit einer Legalisierung sollten feststehen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben — idealerweise beurteilt von einer Architektin, nicht durch die Beteuerung des Verkaufsmaklers.
Schulden, Lasten und Erbfälle
Mehrere Arten von Belastungen hängen an der portugiesischen Immobilie und nicht an der früheren Eigentümerseite:
- Hypotheken und Pfandrechte, die auf die Immobilie eingetragen sind. Sie müssen bei oder vor der Beurkundung gelöscht werden, und der Weg dorthin gehört in den Vertrag.
- Hausgeldrückstände. Offene Beträge können der Einheit anhaften. Verlangen Sie die Schuldfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die Protokolle der letzten Versammlungen und die Abrechnungen — die Protokolle offenbaren oft geplante Großmaßnahmen, die nach Ihrem Kauf umgelegt werden.
- Erbfälle. Immobilien mit mehreren Erben sind häufig und können langwierig sein. Alle Erben müssen zustimmen, und ein ungeklärter Nachlass kann einen Kauf unbegrenzt aufhalten.
- Wegerechte und Nießbrauch. Ein eingetragener Nießbrauch kann Dritten das Recht geben, die Immobilie zu bewohnen oder zu nutzen, mitunter auf Lebenszeit.
Was Ihnen kein Dokument sagt
Die Unterlagen klären die Legalität. Über die bauliche Qualität sagen sie nichts. Eine technische Begutachtung — und idealerweise ein Besuch durch jemanden mit bautechnischem oder architektonischem Urteil — deckt das ab, was später Geld kostet:
- Feuchtigkeit und Wassereintritt. Die Bauweise an der Algarve ist dem Winterregen häufig nicht gewachsen. Achten Sie auf Flecken am Wandfuß, abblätternde Farbe und den Geruch eines lange verschlossenen Hauses.
- Abdichtung von Dach und Terrasse. Flachdächer sind hier die Regel und zugleich die regionale Schwachstelle.
- Pooltechnik, Sanitär und Elektrik. Ältere Installationen entsprechen womöglich nicht den heutigen Normen, und Pooltechnik ist teuer im Austausch.
- Ausrichtung und Licht. Nach Süden gerichtete Terrassen, die im Mai herrlich sind, können im August ohne Verschattung unbenutzbar sein. Kommen Sie, wenn irgend möglich, zu verschiedenen Tageszeiten.
- Lärm und Nachbarschaft. Eine stille Gasse im Februar ist im August ein anderer Ort. Sehen Sie nach, was auf den Nachbargrundstücken geschieht — eine Baugenehmigung nebenan ist öffentlich einsehbar.
Prüfungen bei Land und Grundstücken
Ländliche Immobilien und Grundstücke bringen eine zusätzliche Ebene mit:
- Einstufung. Als rústico eingetragenes Land ist landwirtschaftlich. Daraus folgt nicht, dass darauf ein Haus stehen darf, und Vermarktungssprache über „Potenzial“ ist keine Baugenehmigung.
- Zufahrt. Vergewissern Sie sich, dass ein rechtlich eingetragenes Wegerecht besteht. Pfade über Nachbarland aus Gefälligkeit sind kein Recht.
- Wasser. Netzanschluss oder Brunnen mit Genehmigung? Ein ungenehmigter Brunnen ist eine Belastung, und die Ergiebigkeit schwankt saisonal.
- Abwasser. Kanalisation oder Klärgrube — und entspricht die Anlage den Vorschriften?
- Grenzen. Ländliche Grenzen sind im Register oft ungenau. Eine Vermessung ist billig im Vergleich zu einem Grenzstreit.
- Brandschutzpflichten. Das Freihalten der Flächen um Gebäude ist in weiten Teilen des Hinterlands gesetzliche Pflicht, mit spürbaren Bußgeldern.
Warnsignale
- Druck, den CPCV vor Abschluss der Prüfungen zu unterschreiben.
- Eine Verkaufsseite, die Nutzungsgenehmigung oder Grundbuchauszug auf Nachfrage nicht vorlegen kann.
- Sichtbar größere gebaute Fläche als eingetragen, abgetan mit „das ist hier normal“.
- Die hauseigene Kanzlei der Agentur angeboten zu bekommen, oder zu hören, eine Kanzlei sei unnötig.
- Ein Preis deutlich unter vergleichbaren Objekten ohne genannten Grund.
- Mietertragsprognosen ohne Nachweis einer gültigen Lizenz.
Wo wir hineinpassen
Due Diligence ist Zusammenarbeit: Ihre Kanzlei gibt die rechtliche Einschätzung, eine Fachperson beurteilt den Zustand, und eine Architektin beurteilt, was genehmigungsfähig ist und was Umbauten realistisch kosten. Keystones Aufgabe ist es, diesen Prozess für die Käuferseite zu führen, die Fragen früh zu stellen und dafür zu sorgen, dass nichts Wichtiges bis nach der Anzahlung liegen bleibt — mit einer Architektin im Team statt auf einer Warteliste. Sagen Sie uns, was Sie sich ansehen.
