Porque o momento decide tudo
Em Portugal o compromisso vinculativo é o contrato de promessa de compra e venda — o CPCV — e não a escritura. É normalmente assinado com um sinal na ordem dos dez por cento, e um comprador que desiste perde tipicamente esse sinal.
Isto tem uma consequência prática esmagadora: a due diligence pertence ao antes do CPCV. Descobrir um problema de licenciamento entre o contrato-promessa e a escritura deixa-o com três más opções — avançar e herdar o problema, renegociar de uma posição fraca, ou desistir e perder o sinal.
Vendedores e agentes pressionam por vezes por uma assinatura rápida com o argumento de que as verificações podem vir depois. Não podem, de nenhuma forma que o proteja. Quando há verdadeira necessidade de rapidez, a resposta é um CPCV curto e bem redigido, com condições suspensivas — escrito pelo seu advogado, não pela agência.
Os documentos que importam
Seis documentos estabelecem o que um imóvel português legalmente é. O seu advogado obtém-nos e interpreta-os; perceber o que cada um faz ajuda-o a acompanhar o processo.
Certidão Permanente do Registo Predial
A certidão do registo predial. Estabelece quem é o proprietário, a descrição registada do imóvel e — decisivo — quaisquer hipotecas, ónus, penhoras, usufrutos ou ações judiciais registadas sobre ele. Se a titularidade neste documento não corresponder a quem está a vender, pare.
Caderneta Predial
O registo matricial, junto da Autoridade Tributária. Regista a descrição fiscal do imóvel, o seu valor patrimonial tributário (VPT) e as áreas inscritas. O VPT importa porque determina o imposto anual e pode afetar o IMT.
Licença de Utilização
A licença emitida pela câmara, confirmando que o edifício pode ser legalmente usado para o fim declarado — tipicamente habitação. Edifícios concluídos antes de 1951 são anteriores à exigência e têm tratamento diferente. Um imóvel sem licença de utilização, ou com uma que descreve um uso diferente, é um problema sério e não uma formalidade.
Ficha Técnica de Habitação
Uma ficha técnica que descreve materiais, sistemas e os intervenientes na construção. Obrigatória para edifícios habitacionais licenciados depois de 2004. A sua ausência num imóvel mais recente é uma pergunta que vale a pena fazer.
Certificado Energético
O certificado energético, legalmente exigido para comercializar e para vender. Para além do cumprimento, é um indicador razoável de envidraçados, isolamento e sistemas — e portanto do que o imóvel custará a aquecer e a arrefecer.
Planta / registos camarários
As plantas aprovadas na câmara municipal. São aquilo que o edifício foi autorizado a ser. É ao compará-las com o que existe fisicamente que a maioria dos problemas aparece.
O problema da divergência de áreas
Este é o defeito mais comum que encontramos no imobiliário português, e vale a pena perceber bem.
Três fontes descrevem a dimensão de um imóvel: o registo predial, a matriz e as plantas aprovadas pela câmara. Num imóvel limpo, concordam. Em muitíssimos imóveis antigos ou alterados, não — porque se construiu uma ampliação, se converteu uma cave, se fechou um terraço ou se transformou uma garagem em quarto, e o papel nunca acompanhou.
As consequências são reais. Área não licenciada pode bloquear um crédito, complicar ou impedir uma venda mais tarde, expor o proprietário a ação camarária e, nalguns casos, obrigar a demolição. A legalização é por vezes possível e por vezes não — depende de o que foi construído ser ou não autorizável hoje ao abrigo do plano municipal em vigor.
Se a área registada de um imóvel for materialmente menor do que aquilo que lhe estão a mostrar, essa diferença não é um bónus. É um passivo não licenciado, e o custo e a viabilidade de o regularizar devem ser apurados antes de assinar seja o que for — idealmente por um arquiteto, e não pela garantia verbal do agente vendedor.
Dívidas, ónus e heranças
Várias categorias de encargo acompanham o imóvel português e não o seu antigo proprietário:
- Hipotecas e penhoras registadas sobre o imóvel. Têm de ser canceladas na escritura ou antes dela, e o mecanismo para o fazer tem de ficar escrito no contrato.
- Dívidas ao condomínio. Valores em atraso podem ficar associados à fração. Peça a declaração de não dívida do condomínio, as atas das reuniões recentes e as contas — as atas revelam muitas vezes obras de vulto já previstas que lhe serão cobradas depois de comprar.
- Heranças. Imóveis detidos por vários herdeiros são comuns e podem ser lentos. Todos os herdeiros têm de consentir, e uma herança por resolver pode travar uma compra indefinidamente.
- Servidões e usufruto. Um usufruto registado pode dar a um terceiro o direito de ocupar ou usar o imóvel, por vezes vitaliciamente.
O que nenhum documento lhe dirá
A papelada estabelece a legalidade. Não diz nada sobre se o edifício presta. Uma inspeção técnica — e, idealmente, uma visita de alguém com juízo construtivo ou arquitetónico — cobre aquilo que custa dinheiro mais tarde:
- Humidade e infiltrações. A construção algarvia é frequentemente pouco adequada à chuva de inverno. Procure manchas na base das paredes, tinta a descascar e o cheiro de uma casa que esteve fechada.
- Impermeabilização de coberturas e terraços. As coberturas planas são a norma regional e o ponto fraco regional.
- Casa das máquinas da piscina, canalização e eletricidade. Instalações antigas podem não cumprir as normas atuais, e o equipamento de uma piscina é caro de substituir.
- Orientação e luz. Terraços virados a sul, maravilhosos em maio, podem ser inutilizáveis em agosto sem sombra. Visite a horas diferentes, se de todo puder.
- Ruído e vizinhos. Uma rua sossegada em fevereiro é outro sítio em agosto. Veja o que se passa nos lotes contíguos — uma licença de construção vizinha é informação pública.
Verificações em rústicos e terrenos
Imóveis rurais e terrenos trazem uma camada adicional:
- Classificação. Terreno inscrito como rústico é agrícola. Não decorre daí que lá se possa construir uma casa, e a linguagem de venda sobre "potencial" não é um licenciamento.
- Acesso. Confirme que existe um direito de acesso legalmente registado. Caminhos que atravessam o terreno do vizinho por boa vontade não são um direito.
- Água. Ligação à rede, ou furo com licença? Um furo não licenciado é um passivo, e o caudal varia com a estação.
- Saneamento. Rede pública ou fossa, e a instalação está conforme?
- Estremas. As estremas rurais são muitas vezes imprecisas no registo. Um levantamento topográfico é barato comparado com um litígio de estremas.
- Obrigações de incêndio. A limpeza de terreno em torno das construções é um dever legal em boa parte do interior, com coimas reais.
Sinais de alarme
- Pressão para assinar o CPCV antes de concluídas as verificações.
- Um vendedor que não consegue apresentar a licença de utilização ou a certidão de registo quando lhas pedem.
- Área construída visivelmente maior do que a registada, desvalorizada com um "aqui é normal".
- Ser-lhe oferecido o advogado da própria agência, ou ser-lhe dito que não precisa de advogado.
- Um preço materialmente abaixo de imóveis comparáveis sem razão declarada.
- Projeções de receita de arrendamento apresentadas sem prova de licença válida.
Onde entramos
A due diligence é um esforço coordenado: o seu advogado dá o parecer jurídico, um técnico avalia o estado, e um arquiteto julga o que é licenciável e quanto custarão realisticamente as alterações. O papel da Keystone é conduzir esse processo em nome do comprador, fazer as perguntas cedo e garantir que nada de importante fica para depois de o sinal estar entregue — com um arquiteto dentro da equipa e não numa lista de espera. Diga-nos o que está a ver.
