A resposta curta
Como pressuposto de trabalho, orçamente 7 a 10% do preço de compra em custos de transação numa compra a pronto, e mais se recorrer a crédito. O intervalo é largo porque a maior componente — o imposto de transmissão — varia com o preço, o tipo de imóvel e o uso que vai dar à casa.
Esse valor é apenas para a aquisição. Não inclui mobiliário, obras, nem os custos anuais de propriedade, todos eles merecedores de linha própria no orçamento.
IMT: o grande
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é o imposto de transmissão e normalmente o maior custo isolado depois do próprio preço. É pago pelo comprador antes da escritura, e a escritura não avança sem prova de pagamento.
O IMT é progressivo e depende de várias coisas ao mesmo tempo:
- O preço de compra, ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel se for superior — o imposto calcula-se sobre o maior dos dois.
- Se o imóvel será habitação própria permanente ou secundária. A habitação permanente tem tratamento mais favorável, incluindo um escalão de isenção para valores mais baixos.
- O tipo de imóvel — urbano habitacional, prédio rústico e terrenos têm tratamentos diferentes, e os terrenos são geralmente tributados a taxa fixa em vez de progressiva.
- O estatuto do comprador. O tratamento dos compradores não residentes tem estado sujeito a revisão, e as regras de 2026 devem ser verificadas para a sua situação concreta em vez de presumidas.
Existem também regimes de benefício que mudam periodicamente — incluindo medidas dirigidas a compradores mais jovens na aquisição de primeira habitação própria. Como são alterados na maioria dos Orçamentos do Estado, qualquer valor que leia online tem prazo de validade curto.
Peça ao seu advogado um cálculo escrito de IMT para o imóvel concreto, ao preço concreto, nas suas circunstâncias concretas, antes de assinar o contrato-promessa. É um pedido de cinco minutos que ocasionalmente muda uma decisão.
Selo, notário, registo
O Imposto do Selo é cobrado a 0,8% do preço de compra sobre a transmissão. É simples, previsível e pago juntamente com o IMT antes da escritura.
Os honorários de notário cobrem a celebração da própria escritura. Os emolumentos de registo cobrem a inscrição da transmissão na Conservatória. Em conjunto, situam-se habitualmente entre algumas centenas de euros e cerca de mil, consoante o imóvel e consoante esteja ou não a ser registada uma hipoteca ao mesmo tempo.
Honorários profissionais
Os honorários de advogado são o custo que mais vale a pena pagar como deve ser. Os advogados portugueses cobram tipicamente uma percentagem do preço de compra — habitualmente cerca de 1%, muitas vezes com um mínimo — ou um valor fixo acordado antecipadamente. Por isso deve esperar due diligence completa, redação ou revisão do contrato, representação na escritura e tratamento das obrigações fiscais.
A inspeção técnica do edifício é um custo opcional que quase sempre compensa em tudo o que não seja construção nova, e é essencial em tudo o que seja mais antigo ou alterado.
Os honorários de buyer's agent, se contratar um, são acordados antecipadamente e são separados da comissão do lado vendedor. A comissão do agente vendedor é paga pelo vendedor e já está refletida no preço pedido — contratar representação do lado do comprador não acrescenta esse custo uma segunda vez.
Se for com crédito
Um crédito acrescenta a sua própria camada de custo e de tempo. Conte com uma comissão de dossiê ou de processamento, uma avaliação obrigatória do imóvel, Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo e sobre a escritura de hipoteca, e o registo do ónus na Conservatória. Os bancos exigem normalmente também seguro de vida e multirriscos.
Os não residentes financiam-se em geral com rácios inferiores aos dos residentes, habitualmente na ordem dos 60 a 75%. Reserve algumas semanas adicionais no calendário, e certifique-se de que o contrato-promessa contém uma condição de financiamento — sem ela, um crédito recusado pode custar-lhe o sinal.
Quanto custa todos os anos
Os custos de propriedade são moderados para padrões do norte da Europa, mas não são nulos, e surpreendem quem só orçamentou a compra.
- IMI — o imposto municipal anual, calculado sobre o VPT e fixado por cada câmara dentro de uma banda legal. Prédios rústicos e urbanos têm taxas diferentes.
- AIMI — um adicional aplicável a patrimónios imobiliários de valor mais elevado, acima de um limiar.
- Encargos de condomínio em apartamentos e imóveis de resort. Variam enormemente: um prédio simples e um resort com jardins, segurança e piscina são realidades completamente diferentes.
- Seguro. O multirriscos é obrigatório para frações em condomínio e sensato em qualquer lado.
- Utilities e tarifas fixas, que continuam mesmo com o imóvel vazio.
- Manutenção. O litoral algarvio é duro com os edifícios — sal, sol e chuva de inverno. Piscinas, terraços e pinturas exteriores precisam de uma dotação anual realista.
- Gestão, se o imóvel for arrendado ou se precisar de alguém que guarde chaves e o vigie na sua ausência.
Quando chegar a hora de vender
Vale a pena conhecer o custo de saída no momento da entrada. Os vendedores pagam a comissão de mediação, tipicamente uma percentagem do preço de venda acrescida de IVA. Pode haver mais-valias sobre a valorização, com tratamento diferente para residentes e não residentes e com benefícios disponíveis em certas circunstâncias — nomeadamente quando se substitui habitação própria permanente. É genuinamente complexo e merece genuinamente aconselhamento profissional antes de comprar, não depois.
Guardar faturas das obras de melhoria conta aqui: despesa de capital documentada pode em geral ser considerada no cálculo da mais-valia futura. Obra paga em dinheiro sem documento não pode.
Construir um orçamento realista
Uma estrutura que funciona para um orçamento de compra é esta:
- Preço de compra — o que espera efetivamente acordar, não o preço pedido.
- Custos de transação — 7 a 10%, afinados assim que tiver um cálculo de IMT por escrito.
- Obras imediatas — o que tem de ser feito antes de poder usar o imóvel, apurado a partir de uma inspeção técnica e não de otimismo.
- Mobiliário e instalação — rotineiramente subestimado, sobretudo numa construção nova vazia.
- Doze meses de custos correntes — para que a propriedade comece com folga e não apertada.
- Uma margem de contingência de cerca de 10% do orçamento de obras. Em imóveis antigos, mais.
Compradores que constroem o orçamento por esta ordem raramente se metem em dificuldades. Compradores que calculam os custos depois de acordar o preço às vezes metem-se.
Nada do que está acima é aconselhamento fiscal ou jurídico. Taxas, escalões, limiares e benefícios mudam a cada Orçamento do Estado e variam por município e por circunstância individual. Faça confirmar por escrito os números da sua compra por um advogado ou consultor fiscal português qualificado.
Acertar os números cedo
Parte do nosso trabalho na fase do briefing é tornar o total real visível antes de se comprometer com um preço — custos de transação, obras e o encargo anual — para que a decisão seja tomada sobre o número completo e não sobre o de montra. Envie-nos o seu briefing e construímos esse quadro consigo.
